CONDITIONS

Toutes savoir sur les conditions

LES CONDITIONS D’ACHAT

Les remises d’impôts avantageuses que propose la Loi Pinel sont soumises à conditions. Tout achat d’un bien immobilier effectué entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016 est éligible dès lors qu’il s’agit :

  • d’un logement neuf ;
  • d’un logement vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • d’un logement qui a subi des travaux de restauration et dont la date de construction est antérieure à 15 ans.

Votre bien immobilier ainsi loué devra être nu (c’est à dire non meublé) et utilisé à titre de résidence principale. Il est également inclus dans la Loi Pinel certaines conditions écologiques, relatives à l’efficience énergétique et thermique des logements neufs.

Le dispositif prévoit effectivement de gratifier d’une remise fiscale les habitations conformes au label BBC 2005 ou respectant la Réglementation Thermique RT 2012.

Ces deux normes définissent à 50kWh/m2 la consommation jugée écologiquement responsable pour toute habitation neuve (niveau A sur l’échelle de performance énergétique).

La mise en place du respect de ces deux normes via un dispositif de défiscalisation incitatif s’inscrit dans le projet d’envergure du gouvernement visant à relancer l’immobilier tout en réduisant d’ici à 2020 les émissions de gaz à effet de serre.

A l’inverse de certains dispositifs incitatifs qui donnent l’impression d’être réservés qu’à une catégorie privilégiée, la Loi Pinel souhaite au contraire rendre la propriété accessible au plus grand nombre.

Pour ce faire, la Ministre du Logement a mis en place un plafonnement du prix au mètre carré. Pour bénéficier de la remise d’impôt Loi Pinel, le prix d’achat au mètre carré ne pourra pas dépasser les 5500€/m2.

Pour prévenir tout abus, la Loi Pinel prévoit également quelques restrictions : un foyer fiscal pourra investir dans deux biens par an pour un montant total de 300 000€ maximum. Si ces deux plafonds ne sont pas respectés, la remise sur l’impôt ne pourra pas être appliquée.

LES CONDITIONS DE LOCATION

En achetant un logement neuf éligible à la Loi Pinel, le propriétaire est tenu de proposer une habitation non meublée qui sera utilisé comme résidence principale par le locataire pendant 6, 9 ou 12 ans.

En choisissant une durée plus étendue, le propriétaire bénéficiera d’une remise fiscale plus importante : pour une location de 6 ans, la remise est de 12% ; pour 9 ans, la remise sera de 18% ; et elle atteindra près de 21% pour une location de 12 ans. Pour tirer profit de ces avantages, il faudra trouver un locataire dans les 12 mois suivant l’achat du logement.

LOI PINEL : DIFFÉRENTES POSSIBILITÉS D’INVESTISSEMENT

Pour effectuer un investissement dans une habitation sujette à Loi Pinel, il est possible de choisir parmi les quatre possibilités suivantes. Premièrement, toute personne physique payant des impôts en France pourra se porter acquéreur d’un logement neuf pour bénéficier de l’avantage Pinel.

Deuxièmement, la remise fiscale peut être perçue en passant par une SCI (Société Civile Immobilière) à condition que le logement appartienne à cette dernière. Vous percevrez alors une remise dans la limite de la quote-part du prix de revient du logement en fonction de vos droits sur celui-ci.

Troisièmement, vous pouvez également vous associer à une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ; la quote-part de revenu sera alors soumise en votre nom à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Quatrièmement, il est possible d’investir en indivision. Chaque ayant droit se verra par la suite appliquer la remise d’impôt de manière proportionnelle à leur investissement dans le prix d’achat du bien immobilier.

LE PLAFONNEMENT DES LOYERS

Afin d’assurer un bon encadrement du dispositif Pinel et dynamiser le marché des locations, les loyers devront être calqués sur des plafonds définis rigoureusement par le ministère.

e calcul du loyer maximum auquel un bien immobilier sujet à la loi Pinel pourra être loué est calculé au moyen de la formule suivante : L = SP x PL x CM / où L est le loyer, SP la surface pondérée, PL le prix de location au mètre carré et CM le coefficient multiplicateur.

Comment calculer la surface pondérée ? (SP)

Est considérée comme surface pondérée la surface totale habitable d’un logement à laquelle est ajoutée la moitié des surfaces annexes tels que balcons ou caves (hors places de parking). Bon à savoir : les surfaces annexes à prendre en compte de le calcul de la surface pondérée sont plafonnées à 8m2.

Le prix de location au mètre carré (PL)

Il varie selon le barème suivant:

  • Zone A bis : 16,72€/m2 ;
  • Zone A : 12,42€/m2 ;
  • Zone B1 : 10€/m2 ;
  • Zone B2 : 8,69€/m2.

Le coefficient multiplicateur (CM)

Le coefficient multiplicateur sert à étalonner le loyer en fonction de la surface pondérée du bien que vous souhaitez louer. Ainsi, le loyer sera indexé à la hausse pour les petites surfaces et sera revu à la baisse pour les surfaces supérieures à 63m2. Ce coefficient se situe entre 0,7 et 1,20 et est arrondi au centième près. Il se calcule selon la formule suivante :

CM = 0,7+

Exemple de calcul

Prenons un bien de 54m2 avec un balcon de 8m2 à Fort-de-France (Zone B1).

  • Surface pondérée est égale à : 54 + (8/2) = 54 + 4 = 58m2 ;
  • Prix de location au mètre carré pour la zone A est : 10€ ;
  • Coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/58) = 0,7 + 0,66 = 1,03.

Pour obtenir le loyer plafond, il ne nous reste qu’à multiplier tous ces éléments :

58 x 10 X 1,03 = 597,40€ (maximum par mois, hors charges).

PLAFONNEMENT DE RESSOURCES DES LOCATAIRES

Vous trouverez ci-dessous le tableau présenter les barèmes de ressources plafonds qui seront appliqués à vos locataires. Ces plafonds sont fixés annuellement par décret. Si vos locataires dépassent les plafonds prévus, vous ne pourrez pas bénéficier des avantages de la Loi Pinel.

Composition du foyer

ZONE A

ZONE A BIS

ZONE B1

ZONE B2

Personne seule

36 831 €

38 831 €

30 019 €

27 017 €

Couple

55 045 €

55 045 €

40 089 €

36 079 €

Personne seule ou couple + 1*

72 159 €

66 169 €

48 210 €

43 389 €

Personne seule ou couple + 2*

86 152 €

79 257 €

58 200 €

52 380 €

Personne seule ou couple + 3*

102 503 €

93 826 €

68 465 €

61 619 €

Personne seule ou couple + 4*

115 344 €

105 584 €

77 160 €

69 443 €

Majoration à partir de + 5*

+ 12 851 €

+ 11 764 €

+ 8 608 €

+ 7 746 €

* personne(s) à charge



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